“广州最后一个CBD”陷入风险:车陂旧改停滞三年背后
2021-12-31 18:31:38
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没有人怀疑,房地产正处于一个从未有过的寒冬。

即便如此,在广州天河的东部,七八家开发商也正盯着一处地块,或明或暗地开始角力与争夺。

在车陂村入口、车陂街新冠疫苗临时接种点,都密集地出现印有“合生华南城更公司捐赠”文字的帐篷。无论是冬至或元旦等节假日,村里举办的节庆活动,赞助商“天泓地产”基本不会缺席。

天泓地产的实控人为周子涛,即为侨鑫集团实控人周泽荣之子。除此之外,合景泰富、越秀等开发商,也正在车陂这块土地上,各显神通。

在车陂村暗暗角力的开发商

这是一场赌局,谁先能拉拢下村民,谁就有望参与进车陂村的旧改里——在过去,广州的旧改已经捧出过猎德这样的财富神话。即便现在是寒冬,车陂也是广州未来城市发展里,极大的一块肥肉。

而村里,则提出了一个既大胆又土豪的开发模式,也正备受质疑……

无论开发商或是村民,都想着这里将会成为下一个猎德。

但这个理想中的新神话,卡在了半途。

“广州最后的CBD”,停滞三年

地图上,车陂西临珠江新城,东邻东圃,北面广氮,南望珠江,交通十分便利,地铁4号线、5号线,甚至未来的13号线二期都在这里交汇。

早在2016年,广州就首次明确提出“建设以国际金融城-黄埔临港经济区为核心的第二中央商务区”,国际金融城板块主要作为珠江新城的延展区,侧重发展金融产业;黄埔临港经济区作为广州东进战略的主要核心地,侧重发展临港经济。

广州国际金融城东区控制性详细规划

而按照规划,车陂就处在国际金融城的东区域内,如果开发顺利,这里有望成为广州第二CBD。

要知道,近年来广州中心区的土地供应量极少,新房稀缺,很难再形成一片集住宅、商场、办公一体的CBD区域。在当时的宣传口径与人们共识里,整个广州发展主流将是沿着珠江北岸东进,这时候,车陂便成了所有利好聚焦的中心,更被人称之为“广州最后一个CBD”。物以稀为贵,规划中的国际金融城,成了炙手可热的香饽饽——位于金融城核心区的江源半岛,均价近8万/㎡,市场上,合景·臻溋名铸吹风价已达20万/㎡。

巨大的诱惑面前,开发商们趋之若鹜。要知道,上一个旧改暴富的样本,距离车陂并不远,只有15分钟的车程——猎德。

2007年10月15日,有900多年历史的“广州第一村”猎德正式拆迁,作为广州第一个突破性地由开发商介入的旧城改造项目,猎德的旧改首创了村民以土地产权(土地拍卖)置换开发商物业(安置房建设)来改造的新模式,也创造了如今的广州“CBD富豪村”。

根据2014年的一个报道显示,这些回迁的居民们,轻轻松松就能靠收租与分红,获得一年50多万的收入。

明面上看,参与其中的地产商们都盆满钵满。共同出资46亿,拿下了这片城市中心区的甲级商厦、商场、酒店与服务式住宅后,富力地产、新鸿基地产与合景泰富地产成了这片旧改神话里的明星企业。

但苦只有地产商们自己知道。

作为富力旧改的标杆项目,猎德村项目的建设周期长达10年,而建成后开始运营的项目,回款周期也需要5-8年左右,如果算上立项和前期规划协调,周期只会更长。在此期间,房企的资金只能不断沉淀,资本密度不断增大,产生的现金流回款却聊胜于无。

换句话说,运营周期长、投入资金量大、转化速度低等问题,对企业的资金链能力造成了巨大的挑战。只不过站在外界,信息的不对称,很容易被旧改的风光迷了眼。

这个将要成为“第二个珠江新城”的项目,亦即车陂旧改项目。主要由车陂经济联社,尤其是其中9-13社5个社构成,也就是人们常说的“车陂村”。

车陂旧改涉及到的拆迁安置地块

这个代表着广州“黄金未来”的项目,无论开发商怎样献殷勤,规则制定权、最终拍板权,依然在车陂经济联社手中。

2017年11月,车陂村部分社村民住宅房屋正式拆迁,次年车陂村旧改项目复建方案获批,但三年多过去了,车陂复建房依然未动工。

卡住的原因,在于车陂经济联社把复建房的建设,绑定了车陂村留用地开发建设,需先对留用地招商,再让中标主体开始建复建房。只有留用地招商方案过了,复建房才有着落,村民们才能搬回来,旧改才算达到一定成果。

留用地能干嘛?主要是商场、写字楼等商业项目的开发运营,也就是猎德村常年从“天汇广场”等商业项目拿到大额分红的关键途径之一。

简单来说,车陂村想复刻一个猎德的暴富传奇。但很可惜,时代已经不同了。

极为罕见的合作方式

车陂村给出的招商方案中,本次留用地开发建设的计容建设量为20.8 万平方米,投资总额为23 亿元。车陂将以4 年建设期+20年经营权、村出地出资为条件引进合作方。

资金筹措上,23亿总投资里,留用地各关联社及车陂经济发展总公司出资15 亿元,剩下的开发建设资金由开发商以预付租金形式补足。而车陂村方面出资的15亿里,8亿元为专项建设资金,7 亿元由村经济发展总公司向五个联社筹集。

纳入各种发展计划,车陂村在城市发展进程中的巨大红利

这些条件,看起来对开发商极为友好——车陂这几个村,出地又出资,自己掏钱豪掷15亿来投资项目开发,还没有配套的资金监管,充分相信合作方。

但需要注意的是,相比业内常见的30、40年长度的承包开发期限,车陂村只愿给出20年,之后就将收回经营权重新选择合作方,作为村集体承担经营风险。换句话说,房子你建好了,运营只能干20年,到期以后还能不能继续负责,我们20年后再议。

除此之外,从方案出资额占比来看,车陂村掏出15亿,占到了总投资金额的70%。合作开发商只占到总投资金额的30%,也就是说,项目的主导权也可以由村里说了算。

这样的操作,不仅罕见,也属冒险。

按照正常逻辑的留用地开发,一般是村子出地,合作企业出资,合作期限也不会太短。比如白云区的黄边地块项目,位于黄边地铁站口,容积率仅为2.5,合作期限长达40年,白云城投集团就中标了黄边村社自主改造部分的集体地块。

广州多个旧改项目留用地开发合作模式

2020年2月,留用地开发项目之一黄边商业大厦奠基,预计正式投入运营后,黄边村集体物业每年的租金收入预计将增至此前三倍,达到4000万-6000万元,从村民到合作方到经济联社都对该方案较为满意。

为什么旧改的村里,都习惯以这种合作模式推进留用地开发?大多是考虑,运营商业地产等项目,开发商更为专业。出地又出资的合作模式寥寥无几。

实际上,针对车陂旧改项目,也有不少开发商提出过类似的方案,甚至有开发商愿意一次性提供8亿资金,给村里预先获得营收,以此推进项目的开发,但都遭到了村联社的拒绝。

显然,车陂的村民们坚信他们会创造第二个猎德,而这个新的“CBD富豪村”,会是一个坐享分成的现金奶牛。

倒也不是没有村子尝试过这样的玩法。

2004年9月,广州市番禺区北亭村经济合作社与梁耀昌签订《土地租赁合同》,约定:梁耀昌承租北亭村经济合作社集体所有的8.2万平方米地块以开发商贸城,每月租金82万元,租赁期限15年。

梁耀昌斥资3亿元,建成12万平方米的北亭广场后,这一项目又被宜源公司于2007年接手,开始实行“村占主导,企业打工”的运营模式,然而这个项目仅仅开展了半年,就滑入一地鸡毛的漩涡。

被荒废的北亭广场,曾经是大学城最大的商业中心

原先从天河城挖来的一众高管几乎集体辞职,称“与新进入股东经营理念不合”,。出租率也一路狂跌,到2009年从六成急降至三成,基本宣告项目开发失败,2014年宜源还因长期拖欠村集体租金以及与商铺租户纠纷,被北亭村告上法庭,按照北亭村方面的说法,北亭广场多年欠租荒废,“困扰北亭村经济发展长达6年之久”。

鸡飞蛋打的结局,一开始就注定了。

表面上看,村集体出资又出地,开发商前期不用承担建设资金的投入和风险,轻资产投入压力小,这生意做起来似乎很轻松。但问题恰恰就在于,这生意太轻松了。没有沉没成本绑定,一旦遇到大的经营困难,在低投入成本引致的低约束下,开发商大可以摆烂跑路。

回过头来说,在缺乏约束的情况下,投入有限的开发商,尤其在村里过多介入的情况下,又能把运营做到怎样?能创造多大的价值?能带来多少收益?

一个项目,有钱赚才会有分红,没钱赚,能产生的只有净亏损。

巨大的风险

关键的问题在于,这15亿,砸不出一个新的猎德村。

经济面上看,去年以来高层扭转经济发展方式的决心越加明显,官媒连翻发声,强调房地产的传统地位必须走下神坛,彻底打破楼市路径依赖,这牵涉到的土地财政转变、社会资源倾斜等诸多方面。简单来说,再想只依靠拆楼、盖楼去作为引擎驱动一块区域的经济,已经没可能了。

业内共识是,房地产未来已很难重现过去十年、二十年的黄金发展期,而商服项目也将因此承压。再想像猎德一样,从无到有地造出连篇片写字楼、商业区的的天时、地利、市场空间,已经不再存在。

现在进场,就算运营得当,也需要熬个五年十年,这是个必然的时间周期,就连当年富力牵头打造的猎德旧改,三家房企几十个亿的投入,也没办法缩短。

不算短的时间跨度里,村集体人事是否稳定,是否能保证一以贯之的运营理念、运营质量,都是问题。

不幸的是,车陂面临的商服竞争只会更加激烈。

据《广州市经营性用地供地蓝皮书2021》,最新的规划是,商服用地琶洲未来可供地面积约 7.5 万平方米,金融城未来可供地面积约 28 万 平方米,这意味着未来几年广州商服都将维持较高的供应量,试图争夺“第二CBD”宝座的高质量项目,只多不少。

地处珠江彼岸的琶洲,正获得一系列利好政策

车陂村如果不指望这15亿一定要出成果,倒也不妨赌一把,看看集体主义和专业主义哪一个会通向财富的彼岸。

只不过,根据留用地的权属结构来看,由5个社承担近15亿元的建设资金,对刚踏入小康的村民们来说负担不小,更何况,资金交付给合作主体使用,对资金使用的管控措施为零、责任人担保责任为零,管理决策责任为零,怎么看都不像在做生意,更像在做慈善。

算笔账,来更直观地看看这笔“生意”的前景。

世联评估出具的研报指出,车陂村投下的这15亿,按照未来商业项目74元/㎡/月,三年递增5%算,静态回收15亿资金的时间约需要12-13年。

而由于资金成本也较高,如果7亿的资金由村自筹,按五年国债无风险收益算,自有资金的成本每年2,450万元;如果7亿的资金来自银行贷款,需要支付银行利息,按6%-7%贷款利率算,每年利息4,200万元-4,900万元。

算上4年建设期,该项目若沿用出资方案,那车陂村民很有可能13年的收益为零,若建设开发不顺利,或建成后合作主体经营不善没有租金保障,村民收益极有可能为负数。

拿15亿,空转13年,这钱如果存银行,利息都有5个多亿了。

 
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