这两周，很多朋友在为一件事犯难。

“我到底是城里人还是郊区人？”

原因是这样的，《广州面向2049的城市发展战略》重新对主城区版图进行了界定：广州北至北二环高速，南至荔湾、海珠区界，西至广州市界，东至天河区界的范围界定为主城区。

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在得知番禺、黄埔此次被踢双双出局后，刚刚在黄埔买房的朋友还来私过聊察叔，想知道房子会不会贬值？手上布局黄埔的察叔也是一阵苦笑。

但察叔今天想谈论的主角并不是黄埔和番禺，而是想探讨下“主城风波”里，被意外抬咖的白云。

一提起白云，体感是很两极的。要说背靠越秀、白云山的老白云、白云新城，发展得确实还很错。

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（图片来源：广州白云发布）

可是一提起靠北的白云，尤其是几个老城中村，脑海里就会直接浮现三个关键字：脏、乱、差。

当然了，白云区近几年的发展速度还是很值得认可的。

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白云用什么接管这半座主城？

“中心地段，才是资产安全岛。”

与“2049战略”协同出街的，还有《北部增长极（含空港经济区）协同发展规划》和《广州东部中心总体规划》。抓住这波政策热度，白云、花都、黄埔、增城，也都迎来一波利好。

这其中，南北两头吃香的白云，显然拿到了最大利是。

白云区是广州“人口最多”、“最青春”的中心城区，有常住人口374万人。其中15—59岁人口占总人口近八成。广州主城区大约630平方公里，白云区（北二环以南地区）就占了306平方公里，占比达48.5%，几乎是“半壁江山”。老城提质，白云自然也是核心战场。

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（嘉禾地铁站）

广州全市四个重点改造片区，白云自己占了一半，也就是广州火车站和罗冲围片区。根据最新的消息，湾区新岸（罗冲围）松溪片区项目已经开拆，腾挪了三个摩配城。还有华为广州研发中心，今年也将会在罗冲围投用。

用当地媒体的话来说：“东莞松山湖的故事，我们完全有理由期待在白云区上演！”

除了主城部分，白云在北部增长极也有根据地。包含白云307平方公里，花都379平方公里。首要任务是建设国际航空枢纽和世界级铁路枢纽、轨交体系，重点产业则有汽车、时尚智造、新一代信息技术、生物医药、新能源与储能。

北部目前有白云国际机场、广州北站、广州国际港三大交通枢纽。白云机场2023年旅客吞吐量突破6300万人次，居全国第一。背靠如此大的流量枢纽，花都当然也有利是可拿。北部增长极11个功能组团，除去位于核心区的国际航空城组团，还有6个位于花都。

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这就意味着，白云区的交通优势正在趋近于“唯一”！

从人口、老城改造、空港中心区配置等角度来看，白云的发展前景还是非常不错的。但同时意味着，这样的发展会存在兑现时长上的矛盾。

不过，如果现阶段买房的主要目的是投资，那么毫无疑问，选择主城区的价值洼地的确是上上策。

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同人不同命，10万+与1万+同在一区

粉丝们可能会说：“这么看来，感觉对白云楼盘还挺有信心的。”

但，察叔再想提醒大家一句——

白云是不错，但两极分化也够让人困扰的了。

首先是区域分化。

从目前城市规划建设版图来看，白云新城的确是广州市中心“金三角”里，最有发展潜力和动力的一角。这也可以证明，白云确实正在步入高速发展阶段，白云新城也在逐渐向“广州第二文化中心”这个头衔贴近。白云新城附近更是会成为购房人群首要考虑的置地范畴。

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（数据来源：贝壳）

不过，白云新城概念以外的，嘉禾望岗—广州设计之都板块也有爆款新盘集中。比如热度最高的广州地铁地产的云筑上品，还有国贸云上，价格走势都还不错。

但中海麓府的价格下跌，其实也是因为自身配套的优势不够突出，附近的粉尘、噪音问题还会影响居住体验。网传吹风价7-8w，相比白云其他改善型的项目，价格优势也不够突显。

像北部四镇的江高、人和、钟落潭这些区域，情况就会稍微差一些。不仅位置偏远、交通不方便，而且产业布局以工业区为主，城市界面落后又混乱。

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短期吃不到主城红利，未来发展也是遥遥无期。

拿钟落潭附近热度还算不错的五个在售盘来说，现在还在互相“斗狠”。保利珑玥最近为了给自己的热度再添把火，更是狠下心把价格砍到三房户型，只要1字头。

白云城投集团的云麓花城虽然卖得还算不错，但是优势实在不足以拉开价格，再难向上突破了。

这样“同区不同命”的状况，就让白云楼盘的价格差异越拉越大。

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（根据网络渠道数据报道整理）

咱们再把目光拉回到白云新城附近的楼盘。

先有今年的“当红炸子鸡”保利云境。据网传，吹风200w+买起步三房。看到保利发出来的官方海报，3月份开盘业绩超过6亿，实实在在地稳坐了销量榜第一名。

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（图片来源：贝壳）

除了保利之外，放眼望去，白云新城里的楼盘也都有各自的看点。

像万科瑧山府，位于商业地段同时还能享受自然环境带来的静谧，这样的区位条件在白云新城还是比较稀缺的。

但察叔在仔细研究后发现，瑧山府的户型设计还是以刚需和小改善为主。而对面同样是吹风10w的云山壹品，则借鉴了国内外先进建筑理论和工业化集成技术，更多地堆叠终级改善。包括在户型的设计上，卫生间和阳台都比同面积的户型更大。这样看来，瑧山府稍微显得有些逊色了。

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（图片来源：万科·瑧山府）

既然想对标高净值客户，小区内的配套也是首要考虑的一环。但是瑧山府项目体量相对较小，公建配套类似花园、泳池、会所等等，就没办法做到很大很全。交通上，西北方向紧挨着云城东路这条主干道，噪音问题也需要再观察。

关键是今年万家也有不少在售楼盘，从产品定位上来说，大家也会更倾向去选择天河这个板块。

再加上瑧山府存在一定的溢价问题，价格也就从网传的吹风价10w+，逐渐跌落到5w+。

还有“体量最大”的粤海·云港城，交通、地段、配套等等都是非常出色的。根据云港城现有的资源来看，的确是比较少有的全能型选手，价格也一直保持得比较平稳。不过也有踩过盘的朋友反馈，有个别户型还是缺乏一定亮点。

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（图片来源：粤海·云港城）

再来说说产品分化的问题。那就不得不提到，保利云镜和保利珑玥公馆这对家里的“富兄难弟”。一边大卖特卖，另一边处境就显得格外惨淡。

珑玥公馆这位“难弟”，2020年一期开盘。网传开盘时最高达到3w+，但目前售价离开盘跌了40%。为什么会这么惨淡？

一方面，周围城市界面基本都是城中村和工业用地。缺乏商业配套不说，小区前还有个随时待命的垃圾处理站，大环境勉强碰及格线。另一方面，项目自身的质量问题不容小觑，维权事件也是一波接一波。

前一阵子有位在珑玥公馆买房的网友拍了一段自家门口的漏水视频，让人看了不得不感叹一句：简直家住水帘洞啊...

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总之一句话：热盘门前门庭若市，冷盘冷如数九寒冰。

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结语

最后，和大家聊完白云的情况，察叔也想在这里稍稍宽慰下刚在黄埔和番禺买房的业主。

尽管就目前来看，黄埔和番禺暂时无法为业主提供“主城区身份”的利益变现，不过远观城市规划的发展轨迹，还是没必要太过消极。